Подходы, используемые для оценки коммерческой недвижимости с точки зрения оценки, определяют возможную цену продажи, которую недвижимость будет приносить на открытом рынке, при наличии достаточного времени для маркетинга со стороны знающего продавца, который не находится под давлением, полностью информирован о рыночных условиях и хорошо осведомлен покупателем. совершить покупку также без излишнего принуждения к действиям. Диапазон значений, полученных из использованных методологий и окончательного заключения после осуществления корректировок для различных переменных, представляет процессы, используемые для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в определенных условиях и в определенное время. Изменения в переменных, например, коэффициент вакансий, сопоставимые продажи, амортизация для экономического или функционального устаревания и т. Д., Неизменно изменяют значения, полученные в результате процессов, и полученные выводы. Тремя методами, используемыми для нахождения диапазона значений свойств, из которых достигается окончательная окончательная стоимость, являются: - Подход с точки зрения доходов, Подход с учетом затрат и Подход с сопоставимыми продажами. Каждый из них имеет свой собственный процесс для расчета стоимости имущества, и ему присваивается разная ценность или релевантность в окончательной стоимости, относящейся к недвижимости.
Подход с учетом доходов - устанавливает стоимость недвижимости как производную от ее чистого операционного дохода в зависимости от преобладающей ставки капитализации, связанной с классом активов в его субрынке. Чистый операционный доход (NOI), представляющий сумму после валового дохода, развернутого по фактическому доходу, добавлен к прочему доходу и т. Д. За вычетом расходов, связанных с эксплуатацией имущества. Стоимость, рассчитанная по этому подходу, считается более показательной для некоторых практиков по сравнению с двумя другими подходами, приведенными ниже, с точки зрения инвестиций.
Подход стоимости - устанавливает стоимость недвижимости, вычисляя текущую стоимость, чтобы воссоздать усовершенствования по стоимости минус амортизация для функционального и экономического устаревания; базовая земля не подлежит амортизации. Технологические достижения, процедурные изменения, более адаптируемые эффективные материалы, удобная для пользователя планировка пространства, а также изменения в отрасли и желания конечного пользователя и т. Д. Могут снизить привлекательность когда-то востребованных зданий или арендуемого пространства в связи с новыми инвентарем. Это приводит к тому, что имуществу присваивается меньшая рыночная стоимость, что снижает его привлекательность для широкого базового рынка.
Подход сравнимых продаж - устанавливает стоимость недвижимости по историческим продажам аналогичных объектов в субмаркет с поправками на отличающиеся характеристики с этими свойствами; присвоение значений для этих признаков или их отсутствие и добавление или вычитание сумм в долларах, отражающих увеличение или уменьшение приписанной стоимости. Этот процесс извлекает свои данные из деятельности по продажам на рынке и прошлых покупок / продаж свойств одного и того же типа CRE, например, многоквартирных, розничных, промышленных и т. Д., Которые продавались по сделкам на расстоянии вытянутой руки, включая структуру финансирования, которая не подавляет цена продажи.
Коллективная информация, полученная от каждого подхода, анализируется с учетом веса, присваиваемого соответствующим методам, в зависимости от характера свойства объекта, качества данных, доступных для подхода, и цели присвоения значения. Характер объекта недвижимости влияет на метод, который считается наиболее применимым для определения стоимости, например, это пустующая земля, остановка многофункционального строительства, эксплуатация отеля и т. Д. Однако с точки зрения инвестора подходу с точки зрения дохода обычно уделяется больше внимания. чем два других в отношении коммерческой недвижимости, приносящей доход или потенциально приносящей доход свойств. Даже стоимость земли связана с ее использованием или потенциальным использованием, мобилизованным посредством зонирования и предоставления прав, а также потоком дохода, который может быть достигнут благодаря добавленным улучшениям.
Подход с учетом доходов - устанавливает стоимость недвижимости как производную от ее чистого операционного дохода в зависимости от преобладающей ставки капитализации, связанной с классом активов в его субрынке. Чистый операционный доход (NOI), представляющий сумму после валового дохода, развернутого по фактическому доходу, добавлен к прочему доходу и т. Д. За вычетом расходов, связанных с эксплуатацией имущества. Стоимость, рассчитанная по этому подходу, считается более показательной для некоторых практиков по сравнению с двумя другими подходами, приведенными ниже, с точки зрения инвестиций.
Подход стоимости - устанавливает стоимость недвижимости, вычисляя текущую стоимость, чтобы воссоздать усовершенствования по стоимости минус амортизация для функционального и экономического устаревания; базовая земля не подлежит амортизации. Технологические достижения, процедурные изменения, более адаптируемые эффективные материалы, удобная для пользователя планировка пространства, а также изменения в отрасли и желания конечного пользователя и т. Д. Могут снизить привлекательность когда-то востребованных зданий или арендуемого пространства в связи с новыми инвентарем. Это приводит к тому, что имуществу присваивается меньшая рыночная стоимость, что снижает его привлекательность для широкого базового рынка.
Подход сравнимых продаж - устанавливает стоимость недвижимости по историческим продажам аналогичных объектов в субмаркет с поправками на отличающиеся характеристики с этими свойствами; присвоение значений для этих признаков или их отсутствие и добавление или вычитание сумм в долларах, отражающих увеличение или уменьшение приписанной стоимости. Этот процесс извлекает свои данные из деятельности по продажам на рынке и прошлых покупок / продаж свойств одного и того же типа CRE, например, многоквартирных, розничных, промышленных и т. Д., Которые продавались по сделкам на расстоянии вытянутой руки, включая структуру финансирования, которая не подавляет цена продажи.
Коллективная информация, полученная от каждого подхода, анализируется с учетом веса, присваиваемого соответствующим методам, в зависимости от характера свойства объекта, качества данных, доступных для подхода, и цели присвоения значения. Характер объекта недвижимости влияет на метод, который считается наиболее применимым для определения стоимости, например, это пустующая земля, остановка многофункционального строительства, эксплуатация отеля и т. Д. Однако с точки зрения инвестора подходу с точки зрения дохода обычно уделяется больше внимания. чем два других в отношении коммерческой недвижимости, приносящей доход или потенциально приносящей доход свойств. Даже стоимость земли связана с ее использованием или потенциальным использованием, мобилизованным посредством зонирования и предоставления прав, а также потоком дохода, который может быть достигнут благодаря добавленным улучшениям.
Комментариев нет:
Отправить комментарий